Cuando firmamos una hipoteca conviene leer detenidamente las condiciones en el contrato para evitar sorpresas en el futuro. Es importante saber detectar aquellas clausulas consideradas abusivas y que, en ocasiones, llegan a ser ilegítimas.
Hace años que los tribunales tanto en España como en Europa se pusieron serios con este tema, y desde entonces han estado luchando contra estas cláusulas abusivas en los préstamos hipotecarios, persiguiendo a las entidades bancarias que cometían con frecuencia estas malas práctica, a veces incluso – como decíamos- ilegítimas.
En este post sobre consejos financieros trataremos de hacer una breve guía sobre las cláusulas abusivas más comunes, y te daremos algunos tips para que aprendas a identificarlas y, en caso de que sea posible, sepas como podrías recuperar tu dinero.
Principales cláusulas abusivas
En los contratos de las hipotecas hay muchas cláusulas, pero hay algunas que están consideradas abusivas y que conviene conocer antes de firmar nada.
Para que nos entendamos, se consideran cláusulas abusivas a aquellas que el banco puede incluir de manera unilateral y que pueden pasar desapercibidas por la falta de transparencia.
Cómo te podrás imaginar estas cláusulas por lo general suelen beneficiar al banco y, por el contrario, perjudican al cliente.
La cláusula suelo
Probablemente hayas escuchado sobre esta cláusula.
De hecho, este tipo de cláusula hizo qué en su momento se creasen juzgados especializados en las cláusulas abusivas de los préstamos hipotecarios.
Para quien no lo sepa, el suelo hipotecario es el interés mínimo que algunas entidades bancarias incluyeron en muchas hipotecas variables. Esta cláusula beneficiaba a los bancos, pues les aseguraba unos ingresos mínimos sí el Euribor bajaba.
Evidentemente, se trata de una cláusula poco transparente para el cliente y desde entonces se considera abusiva.
La cláusula del IRPH
Las siglas IRPH se refieren al Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios en España.
Se trata de un índice que se utilizó mucho durante la ‘Burbuja inmobiliaria’, en las cuales la mayoría de las hipotecas firmadas utilizaron este índice – en vez del Euribor- como referencia para calcular las cuotas.
En 1994 el Banco de España prohibió explícitamente utilizar el IRPH como índice de referencia para el cálculo en los préstamos con garantía hipotecaria. En su momento hubo mucha polémica debido a la ‘manipulabilidad’ de este índice por parte de las entidades bancarias.
Los gastos de constitución de la hipoteca
Cuando se compra una casa y decidimos financiarla a través de una hipoteca, es conveniente saber que debemos asumir unos gastos de compra venta y de la hipoteca, los cuales pueden alcanzar el 12% del total del valor del inmueble.
Estos gastos derivados de la compra del inmueble no son reclamables.
Pero al formalizar el préstamo hipotecario hay gastos, cómo la notaría, gestoría, registro, tasación y el impuesto de actos jurídicos documentados (IAJD). Y, como es lógico, estos gastos deben corresponder tanto al cliente como a la entidad bancaria.
En diciembre del 2015 el Tribunal Supremo sentenció que los gastos de hipoteca eran una cláusula abusiva si no se repartían entre el banco y el cliente. Como decíamos, ambos son partes interesadas en la transacción y del mismo modo ambos deben asumir los costes.
De hecho, desde noviembre de 2018 los bancos tienen la obligación de pagar el IAD por decreto. Así como cubrir todas las partidas excepto la tasación, que la paga el cliente.
Las hipotecas multidivisa
Estas hipotecas se contrataban con una divisa diferente al euro, y tomaban como referencia índices diferentes al Euribor. El tribunal las consideró abusivas porque no se explicaban los riesgos. La ventaja es que los préstamos eran más baratos, pero cuando las divisas extranjeras subían, los hipotecados debían pagar mucho más.
La comisión de apertura
La comisión de apertura es un cobro que puede hacerte la entidad bancaria por las gestiones administrativas que tiene que realizar al estudiar tu caso y al concederte la financiación que necesitas para comprar un inmueble. Sí el banco no te proporcionó una información clara sobre este procedimiento puede considerarse cláusula abusiva.
El vencimiento anticipado con un solo impago
Otra cláusula abusiva es esta: la que da por vencido el contrato con un solo impago, es decir, que si el hipotecado incumple – aunque sea por una vez- su obligación del pago del préstamo, automáticamente se iniciará el proceso de ejecución hipotecaria.
Evidentemente, el vencimiento anticipado de la hipoteca con un solo impago es una cláusula realmente abusiva.
Intereses por demora desproporcionados
Otra cláusula abusiva son los intereses por demora que aplicaron algunos bancos para aquellos que se retrasasen en los pagos. En muchas ocasiones, éstos alcanzaban cifras desproporcionadas, pudiendo subir a tipos de hasta el 20%.
En 2016 el Tribunal Supremo determinó que el interés máximo de demora aplicable tenía que ser dos puntos por encima del interés ordinario del préstamo hipotecario.
¿Cómo recuperar tu dinero?
Si tu contrato hipotecario tiene alguna de estas cláusulas podrás recuperar tu dinero a través de los siguientes mecanismos: la vía extrajudicial y la judicial.
- Vía extrajudicial. Puedes interponer una reclamación a tu banco, a través del departamento especializado en cláusulas suelo del servicio de atención al cliente. Si la entidad acepta el trámite debería hacerte una oferta de devolución en metálico y/o una oferta alternativa. En caso de que tu reclamación sea rechazada o no llegues a un acuerdo con tu banco, podrás acudir a los tribunales.
- Vía judicial. La alternativa es denunciar a tu entidad ante el juzgado de tu provincia especializado en cláusulas abusivas. Sí ganas te devolverán el dinero y el banco tendrá que pagar las costas. Pero si pierdes tendrás que abonar los gastos del proceso. En cuanto a la demanda, podrás hacerlo en un despacho de abogados o asociación de consumidores.
Pasos para recuperar tu dinero
Para recuperar el dinero que pagaste tendrás que seguir estos pasos:
- Reunir todas las facturas. Es importante que tengas toda la documentación que acredite que pagaste de más. Así que lo primero será reunir todas las facturas
- Reclamar a la entidad. Con la documentación en mano podrás presentar tu queja en el servicio de atención al cliente de la entidad.
- Elevar tu queja al Banco de España. Si tu entidad no muestra interés ni trata de llegar a un acuerdo contigo podrás elevar tu queja al Banco de España. Éste podrá darte, o no, la razón. Aunque el proceso puede demorarse hasta 4 meses.
- Interponer una demanda judicial. Sí la vía extrajudicial no funciona tu última opción será acudir a la vía judicial. Pero también debes de valorar los posibles costes que tendrías que asumir en caso de perder. Además, ten en cuenta que estos juzgados especializados en cláusulas abusivas suelen estar saturados por tantas demandas.
