Hipotecas: advertencias y beneficios

En este apartado hablaremos sobre las hipotecas, y trataremos de darte algunos consejos para que puedas firmar la hipoteca que mejor se adapte a tus necesidades. Cómo sabrás, uno de los préstamos más solicitados suele ser para comprar una vivienda, y es el préstamo hipotecario.

¿Qué es el préstamo hipotecario?

La hipoteca es el derecho que grava los bienes inmuebles para garantizar que se cumple con la obligación o el pago de la deuda. También haremos referencia a la hipoteca cuando hablemos de la cantidad de dinero que constituye dicha deuda. Un préstamo hipotecario es un tipo de préstamo que se solicita para la compra de una vivienda. Habitualmente suelen ser las entidades bancarias las que proporcionan este préstamo, y éste nos permite hacer frente a los gastos que supone esta compra. Estos préstamos permiten al comprador conseguir una cantidad de dinero más elevada, y a diferencia de los préstamos personales además de la garantía personal también implican una garantía real, qué sería el inmueble. En caso de que el beneficiario del préstamo hipotecario no pagase sus cuotas la vivienda pasaría a ser propiedad de la entidad financiera o del banco. Éste préstamo nos permite que sea más fácil acceder y adquirir una vivienda, que por otro lado es una de las decisiones más importantes, y la que mayor esfuerzo requiere a nivel económico. Cuando hablamos de préstamo hipotecario debemos de entender dos conceptos:

• El contrato principal del préstamo, con el cual la entidad nos presta el dinero. Cómo solicitante estamos en la obligación de devolver la cantidad que nos prestaron junto con los intereses, y hacerlo en el plazo que firmamos en el contrato.
• La hipoteca, que es la garantía que aporta el comprador de la vivienda a la entidad financiera por el préstamo.

Es importante tener toda la información para poder firmar la mejor hipoteca, y en este artículo encontrarás todo lo que necesitas para decidirte.

¿Cómo se estructuran las hipotecas?

Para solicitar una hipoteca debes conocer tus opciones, empezando por saber cómo se estructura una hipoteca. Hay muchos puntos que conviene conocer y entender sobre las hipotecas, pero en este caso vamos a centrarnos en los que considero que son fundamentales:

• El interés de la hipoteca. Sí eliges una hipoteca con interés fijo éste se mantendrá de la misma forma durante toda la vida del préstamo, y si eliges una hipoteca variable el interés se irá modificando en cada revisión.
• El plazo de amortización: En cuanto al plazo de amortización, cuanto más largo sea más se incrementará el importe total del préstamo hipotecario.
• El capital del préstamo: Por último, la financiación máxima de capital no supera hoy en día el 80% del valor más bajo de la tasación y compraventa, aunque en determinadas circunstancias sí se podría conseguir una hipoteca 100, sobre todo sí firmamos por un piso de la entidad bancaria.

¿Qué modelos de hipotecas hay?

Según el tipo de interés podemos diferenciar hasta tres tipos de hipotecas, y enseguida conoceremos los detalles de cada uno de estos modelos. Según se dé la amortización del préstamo tenemos las siguientes hipotecas:

• Hipotecas a interés fijo: En las hipotecas a interés fijo los pagos siempre serán los mismos durante el plazo de amortización y no están referenciadas a ningún índice. Mientras tanto, en los préstamos hipotecarios a interés variable y mixto las cuotas pueden variar, según evolucione el tipo de referencia.
• Hipotecas a interés variable: Están compuestas por un diferencial fijo y el valor del índice de referencia, que normalmente suele ser el Euribor a 12 meses. Como el índice cotiza cada día el interés de la hipoteca también varía cada mes.
• Hipotecas a tipo mixto: En las hipotecas mixtas el tipo de interés suele ser fijo los primeros años y después el interés pasa a ser variable. El plazo para cada tipo de interés queda pactado antes de firmar el contrato de la hipoteca.

¿De qué depende el importe del préstamo hipotecario? Cuando solicitamos un préstamo hipotecario la cantidad de dinero que nos pueden prestar dependerá de dos factores principalmente:

• El valor de tasación de la vivienda
• Nuestra capacidad de endeudamiento.

No es lo mismo el precio de compraventa que el de tasación, eso hay que tenerlo claro, y quienes se encargarán de esto serán las Sociedades de Tasación Autorizadas. Por otro lado, para saber qué importe deben de prestar las entidades financieras también realizan un estudio para saber qué cuota mensual pueden pagar los clientes, y ésta no debe de superar un porcentaje del 35% a 40% de los ingresos netos del  mismo. Así es como pueden conocer la cantidad máxima que pueden prestarle a un solicitante.

¿Cuáles son los gastos y comisiones de la hipoteca?

Las entidades financieras cobran por sus servicios y gestión, y es importante conocer estas comisiones para tener toda la información. En este apartado dejaremos algunas de las comisiones asociadas a hipotecas más comunes, que son:

• La comisión de apertura. Este es el porcentaje que cobra la entidad cuando se otorga el préstamo e incluye todos los gastos administrativos y de gestión. Suele ser del 0-2%.
• La comisión de amortización anticipada. Esta comisión se cobra cuando se pagan con anticipo las cantidades del préstamo. Suele ser un porcentaje de la cantidad prestada.
• La comisión por novación: Si en algún momento el cliente quiere renegociar las condiciones de la hipoteca entonces la entidad financiera le cobrará un porcentaje sobre el capital del préstamo que tenga pendiente por amortizar.
• La comisión por subrogación: Si se quiere cambiar el titular de la hipoteca también tendremos que pagar una comisión, y se calcula sobre lo que falta por devolver.
• La comisión por cancelación: En caso de querer cancelar un préstamo hipotecario habrá que pagar una comisión cuando se procede a la devolución total del importe que quedaba por abonar del préstamo.

¿Qué debes tener en cuenta para elegir una hipoteca?

Hay muchas opciones para conseguir un préstamo hipotecario, así que es importante tener en cuenta diferentes aspectos para poder elegir la hipoteca que más nos convenga. Así que en este apartado veremos en qué deberías fijarte antes de elegir una hipoteca, para hacerlo bien. A continuación te dejaremos los puntos más importantes que te servirán a la hora de comparar diferentes hipotecas y quedarte con aquella que sea la mejor para ti.

La máxima financiación

Conviene tener en cuenta la máxima financiación que nos pueden conceder en el préstamo de la hipoteca. Para determinarlo se tiene en cuenta el valor más bajo de la tasación y el máximo suele ser del 80%, sin superar esta cantidad para evitar.

El tipo de interés

El tipo de interés es uno de los principales puntos en los que debes de fijarte para elegir una hipoteca, pues básicamente será el precio que tendrá la hipoteca. Es interesante que optes por un interés competitivo, cómo por ejemplo a tipo variable con diferencial de menos del 1% y con un par de productos vinculados con coste, cómo el seguro del hogar y el seguro de vida. En los tipos de interés fijos éste irá creciendo con el plazo, así que habrá que fijarse qué en los préstamos a 20 años sean del 2% y a 30 años debería estar por debajo del 3%.

Las cuotas de la hipoteca

En las cuotas se incluye el capital y los intereses. A tipo fijo siempre se pagará la misma cuota, y en las hipotecas variables podrá ir variando hasta que su amortización. Por lo general las hipotecas se pagan a través de cuotas mensuales, aunque en algunos préstamos también existe la opción de abonarla cada par de meses.

Los plazos de amortización

Dependiendo de sí eliges una hipoteca con interés fijo o variable podrás disfrutar de plazos de amortización más extensos. Por ejemplo las hipotecas fijas suelen amortizarse en un plazo de 20 años, mientras que las variables pueden llegar hasta los 40 años. Por otro lado, debes pensar qué cuanto más largo sea el plazo de la amortización de la hipoteca más elevado será el coste total del préstamo. En cuanto a los pagos, la periodicidad de estas amortizaciones pueden ser flexibles, con pagos mensuales, semestrales y anuales. No obstante, hay que tener en cuenta que una hipoteca con más facilidades para adaptarse a nuestras necesidades implica un mayor tipo de interés o contraprestaciones para acceder al crédito de la hipoteca.

Los productos vinculados

Y hablando de contraprestaciones, en muchas de las ocasiones necesitaremos vincular alguno de los productos para que nos concedan la hipoteca. Podemos diferenciar dos, según si tiene coste o si son sin coste. Los productos vinculados con coste serían aquellos en los que se tenga que realizar un desembolso de manera regular, como el caso de los seguros ya sea de hogar o de vida, por ejemplo, servicios como un plan de pensiones o tarjetas de crédito y débito. En los productos vinculados sin coste para el préstamo hipotecario se incluirían la domiciliación de la nómina o de los recibos.

Las comisiones

Ya sea de las comisiones de la hipoteca o de la cuenta que tengamos asociada, hay que estar informados a la hora de firmar cualquier préstamo hipotecario. Las comisiones suelen ser negociables, y también podrás encontrar hipotecas sin comisiones. Para firmar la hipoteca es importante que tengas en cuenta todos estos puntos así como todo lo que te hemos comentado en este post. Te invitamos a que utilices nuestro comparador de hipotecas para que puedas encontrar la que mejor se adapte a tus necesidades económicas.