En Necesidades Financieras hoy hablaremos sobre un tema que nos han preguntado muchos, la subrogación de la hipoteca. En las siguientes líneas te explicaremos desde el principio en qué consiste, como puedes hacerlo y sobre todo por qué deberías – al menos- planteártelo.
¿Qué es la subrogación de la hipoteca?
La subrogación de la hipoteca es una operación que sirve para mejorar las condiciones de la hipoteca. Hay dos opciones, hacerlo a través de un cambio de acreedor o de deudor.
Esto significa que puedes mejorar las condiciones de tu préstamo hipotecario mediante el cambio de banco, o bien, sustituyendo el titular por otra persona.
Subrogación de acreedor (cambiar la hipoteca de banco)
Es la opción más habitual, trasladar la hipoteca que tengamos vigente a otro banco.
De este modo podremos mejorar las condiciones de financiación del contrato original para pagar menos. Y es que las hipotecas a interés fijo están más bajas ahora.
Sí tienes una hipoteca firmada hace años cuando los tipos de interés eran más elevados, con la subrogación podrás mejorar las condiciones de financiación.
Plantearse la subrogación de la hipoteca en este momento puede ser una buena opción, pues moviendo el préstamo hipotecario – teniendo en cuenta los precios actuales- podrás ahorrar.
Si por ejemplo estás pagando un tipo de interés superior al 2%, con la subrogación del préstamo hipotecario podrías ahorrar incluso hasta 30.000 euros con este cambio.
Subrogación del deudor (sustituir al titular)
La otra subrogación, la del deudor, consiste en sustituir al titular de la hipoteca.
Esto suele ser muy útil para aquellas personas que quieran ahorrarse los costes que supone firmar una nueva hipoteca.
Aunque es importante que sepas que este tipo de operación tiene algunas limitaciones.
Por ejemplo: no podrás elegir otro banco, ni negociar las condiciones y tampoco podrás reclamar los gastos.
Otra cosa, según la ley hipotecaria tendrás que avisar al prestamista con 30 días de antelación en caso de que decidas realizar una subrogación de deudor.
Ahorra con la subrogación de tu hipoteca
Una de las principales razones para plantearte la subrogación de la hipoteca es ahorrar, pues las hipotecas hoy en día son más baratas que hace unos años.
Sí hace una década los clientes firmaban préstamos hipotecarios con intereses superiores al 4%, ahora el tipo de interés medio se sitúa alrededor del 2%.
Esto significa que ya simplemente por tomar la decisión de subrogar tu hipoteca estarás dándote la oportunidad de ahorrar.
Hay calculadoras que te permitirán hacer una simulación de la subrogación.
Solo tienes que descubrir tu hipoteca actual incluyendo información sobre el tipo de interés, el saldo pendiente y el tiempo restante del préstamo hipotecario.
De este modo en pocos pasos podrás calcular tu ahorro fácilmente.
Si no te fías de las calculadoras también podrás hacer tus propias cuentas y sacar conclusiones. Calcula cuanto podrías ahorrar si cambias tu hipoteca y mejoras las condiciones, igual te sorprende. Una vez hecho podrás ver si te conviene o no hacerlo.
Como decíamos, los tipos de interés han cambiado a lo largo de los años.
Ahora las hipotecas fijas rondan el 3% y los préstamos hipotecarios a tipo variable no superan – por lo general- el euríbor más 1%.
Las condiciones de financiación para las hipotecas hace años no eran tan beneficiosas cómo ahora, qué son más baratas. Por tanto, si decides subrogar tu hipoteca ahora podrías aprovechar los precios actuales y reducir las mensualidades.
¿Qué condiciones podemos mejorar con una subrogación?
Al mover el préstamo hipotecario de banco podremos aprovechar la rebaja en el tipo de interés. Pero también podremos mejorar las condiciones quitándonos de en medio productos combinados qué no necesitamos, como tarjetas de crédito, planes de pensiones, seguros… y también podremos evitarnos algunas comisiones.
A continuación enumeraremos algunas de las condiciones que podemos mejorar cambiando la hipoteca de banco:
- Interés hipotecario. Esta es la principal razón para plantearte la subrogación del préstamo hipotecario. Los tipos de interés ahora son más bajos que hace algunos años.
- Las comisiones y vinculaciones a otros productos. Con la subrogación también podrás deshacerte de algunas comisiones, como la de novación y amortización anticipada. Y también podrás deshacerte de productos vinculados (tarjetas, seguros…)
- El plazo de reembolso. Al realizar este cambio también podrás reducir o ampliar el plazo para la devolución de tu préstamo hipotecario.
- Cláusulas abusivas. Sí firmaste hace tiempo una hipoteca con condiciones abusivas como por ejemplo las cláusulas suelo, podrás eliminarlas al subrogar tu préstamo hipotecario. También podrás deshacerte de otras cláusulas que encarecen tu hipoteca, como los intereses de demora o el índice IRPH.
¿Cómo subrogar la hipoteca?
Para subrogar la hipoteca el primer paso será pedirle permiso a tu banco para empezar con los trámites. Sí estás decidido a cambiar tu préstamo estos son los pasos a seguir:
- Conoce el mercado hipotecario. Si estás pensando en la subrogación es importante que conozcas tus opciones. Sobre todo para saber si tu hipoteca tiene margen de mejoras o, en su defecto, sí podremos negociar una mejor oferta.
- Compara las opciones y negocia. Compara tus opciones y negocia con otras entidades para ver que ofertas pueden hacerte. Con las ofertas en tu poder podrás negociar con tu banco para ver si consigues una novación con mejores condiciones. Si no consigues rebajarla podrás elegir otro banco y solicitar la subrogación de la hipoteca.
- Acepta la oferta y espera a que tu banco te dé una respuesta. Una vez que lo tengas claro acepta la oferta y espera la respuesta de tu banco. Éste podrá hacerte una contraoferta durante los 15 días posteriores a la solicitud de la subrogación.
- Elige la oferta que más te interese. Si tu banco te iguala la oferta o mejora las condiciones podrás decidir quedarte. En caso de que no te convenza la contraoferta podrás quedarte con la oferta del otro banco y formalizar la subrogación.
- Formaliza la subrogación. El último paso será formalizar la subrogación.
¿Novación o subrogación?
Sí estas planteándote la subrogación para ahorrar en tu hipoteca quizás también puedas probar con la novación de la hipoteca. Básicamente se trata de negociar con tu banco para tratar de mejorar las condiciones de tu préstamo hipotecario.
Sn embargo, muchos bancos no suelen aceptar la novación así que no te quedará otra opción que plantearte la subrogación de la misma.
Eso sí, también tenemos que decir que cuando notifiques a tu banco tu intención de subrogar la hipoteca éstos quizás nos propongan la novación para evitar perdernos como clientes.
En cualquier caso, si no nos ofrecen esta opción seguramente acaben haciéndonos una contraoferta para mejorar nuestras condiciones y que no nos vayamos a otra entidad.
¿Merece la pena subrogar la hipoteca?
Sí, y no. Todo depende. Sí la subrogación de la hipoteca va a servirte para ahorrar sí que podría ser una buena opción. Pero por ejemplo si tu banco te mejora las condiciones pues no será necesario que te vayas a otra entidad, así que también podrás optar por la novación.
Como decía, todo depende de las condiciones de tu banco y de si tienes margen de mejora o, por el contrario, la única alternativa es recurrir a la subrogación de la hipoteca.
En definitiva, sí estás planteándote subrogar tu préstamo hipotecario y quieres saber si merece, o no, la pena, lo primero que tienes que preguntarte y comprobar es cuánto podrías ahorrar con este cambio. Solo así podrás ver si merece la pena realizar este trámite.
