Exención del IRPF: Resolviendo dudas al reinvertir en la vivienda habitual

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Exención del IRPF: Resolviendo dudas al reinvertir en la vivienda habitual

El hogar se va quedando pequeño, las preferencias se modifican, ocurre una transferencia profesional, te separas de tu pareja, en fin, son demasiadas las motivaciones que llevan en un determinado momento de su vida a un dueño a vender una vivienda para adquirir otra.

Aquí es cuando aparecen dudas acerca de lo que se denomina, desde una perspectiva legal, como la exención del IRPF por desembolso o inversión en la vivienda frecuente.

La exención significa el efecto de excusar o indultar a una persona de un gravamen, falta, obligación o responsabilidad. Es una liberación que disfruta un individuo para exonerarse de un compromiso.

¿Qué es la exención por reinversión habitual?

La exención por reinversión en el domicilio frecuente constituye una de las alteraciones contempladas en el IRPF y que puede absolver o exonerar al tributario de cancelar este gravamen.

Solo podría aplicarse, aquella vivienda que va a ser transmitida y la que va a adquirirse tienen que ser consideradas como viviendas frecuentes. Ahora bien, ¿cuál es el significado de esto? Ya lo veremos a continuación.

A efecto del fisco español, la vivienda usual o frecuente vendría a ser aquella construcción o inmueble en la cual el contribuyente habite en un lapso continuo de por lo menos tres años, según lo explicado por la Agencia Tributaria al comparador financiero e inmobiliario HelpMyCash.

Agregan, no obstante, que hay algunas situaciones que ameritan una excepción: se deducirá que la residencia tuvo la condición de usual, cuando, aunque ese lapso no transcurriera, ocurra la muerte del contribuyente o acudan otros escenarios que requieran la modificación de tales, las cuales en particular son estas:

  1. Conmemoración de casamiento.
  2. Ruptura conyugal.
  3. Transferencia profesional.
  4. Obtención del cargo inicial.
  5. Mudanza de empleos u otras similares, siempre y cuando puedan ser justificadas.

¿Que sería lo esencial para acogerse a este tipo de exención?

De esta forma, la condición sine qua non para que un dueño o propietario pueda ampararse a dicha exención, es que la residencia que va a ser transmitida sea la frecuente o usual en el instante de la transacción, o que haya sido en el lapso de los dos años previos.

La nueva vivienda tiene que ser ocupada de forma efectiva y con un carácter perenne en un período de doce meses, que deben contarse a partir de la compra o finalización de las obras.

Los lapsos o plazos estimados para llevar a cabo la exención

Otra exigencia para ampararse en esta exoneración, es que el capital del negocio sea reinvertido en un lapso de dos años. Ellos podrían ser preliminares ulteriores al traspaso.

De esta manera, al adquirir una residencia frecuente en marzo del año 2002 y luego se comercializa la primera vivienda en una fecha previa a marzo de 2024, el dueño puede optar a la exoneración.

La misma situación sucede si la venta es realizada en el año 2022 y la adquisición se efectúa en 2024.

¿Qué ocurre si se adquiere la nueva vivienda habitual con una hipoteca?

Hay una falsa opinión de que, en este tipo de casos, los que venden la residencia no estarían capacitados a optar por la exoneración, ya que el lapso de la reinversión excedería los dos años.

No obstante, el gobierno aclara a los impuestos del que va a adquirir la vivienda que, para hacer la aplicación por exoneración por efecto de la reinversión, no es necesario utilizar de manera total el capital que se obtiene de la primera residencia.

Solo basta con que apliques para el mismo objetivo capital tomado a prestación de un mediador, bien sea de forma directa o como una secuela

Sin embargo, el fisco explica a los expertos del comparador que, para aplicar la exención por reinversión, no resulta preciso emplear en su totalidad el dinero del reemplazo en un empréstito anticipado estipulado por el que transmite del inmueble en cuestión.

Es muy frecuente que el comerciante transfiera una residencia que posea una hipoteca con relación a la cual haya una cifra relevante de finiquitar y que, para ello, reserve una porción del monto emanado a pagar dicha hipoteca.

En este tipo de situaciones, la hacienda española estima que se trataría de una reinversión general o integral, y que, para hacer el cálculo de lo que sería el importe universal logrado con la transacción, tiene que restarse el monto del gravamen incompleto de saldar.

Según hemos podido ver, estos son casos en los cuales es primordial el análisis de las diversas situaciones de los contribuyentes, así como de la transacción por parte de los abogados en las gestiones para la compra o venta de una residencia, a fin de comprobar si es posible optar por la exoneración prevista en las leyes por reinversión en domicilios frecuentes y si también es factible hacerlo de forma parcial o absoluta.

Aclarando otras dudas frecuentes de las personas que optan por la exención

Una incertidumbre que inquieta muchísimo, es sobre la obligatoria necesidad de reinvertir toda la cantidad del dinero.

Sin embargo, la exoneración va a ser completa solo si se hace de este modo. No obstante, si esta exclusión es utilizada en una porción para la adquisición de la nueva residencia, dicho privilegio seria proporcionada al capital que se reinvierta.

Es importante analizar también las consideraciones que poseen los costes y los gravámenes propios a las compras y ventas en la reinversión de la residencia frecuente.

En este sentido, el fisco español argumenta que el precio completo que se obtiene vendría a ser el valor de transferencia del domicilio anterior, que se encuentra determinado por los importes auténticos de la transacción, restándole los gastos y gravámenes esenciales, con la condición ineludible de que sean cancelados por el transmitente.

Algo similar acontece con la adquisición, ya que, para hacer el respectivo cálculo del capital invertido, debería considerarse su precio de ganancia.

De acuerdo al artículo numero 35 de la norma legal del IRFP, esto incluiría el importe pagado al instante de negociación, sumado a los gastos y gravámenes propios de la compra.

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