Comprar una casa en 2023. La euforia en el mercado inmobiliario español parece no tener límites y es como si una fuerza invisible empujase a la bolsa de viviendas a seguir creciendo.
Esto, a pesar de la subida de hipotecas, el aumento del precio de los pisos o la incertidumbre de la economía. Parece que todos estos factores no son suficientes para frenar la fiebre inmobiliaria que se ha apoderado de España.
¿Cuánto tiempo más podrá sostenerse el nivel actual? Nadie lo sabe. Algunos expertos opinan que el mercado seguirá expandiéndose al menos hasta 2024, pero otros creen que esta burbuja inmobiliaria está destinada a estallar antes.
Lo que está claro es que la situación actual de precios elevados y demanda alta no puede ser sostenida por siempre. Finalmente, el mercado de la vivienda debe encontrar su equilibrio, aunque el camino hacia él puede ser más o menos suave.
Los expertos consultados acerca de la compra de vivienda el próximo 2023 son tajantes: la inflación y la subida de los tipos de interés acabarán generando una caída en el volumen de transacciones inmobiliarias.
Esto se traducirá, según Leopoldo Torralba, economista senior de Arcano Partners, en un empeoramiento del PIB.
Sin embargo, esta disminución en la demanda no se verá necesariamente reflejada en los precios de los pisos. Algunos inversores tomarán el relevo de aquellos que se esfumen, por lo que las ciudades con mayor atractivo para inversores podrían salvarse de una posible caída.
Gonzalo Bernardos, profesor Titular y director del Máster Inmobiliario de la Universidad de Barcelona, asesora a los futuros compradores: «No comprar vivienda todavía y esperar a diciembre de 2023, principios de 2024. Encontrarán mejores tipos y precios».
Una recesión inmobiliaria
Tras cerrar el año 2022 con un alto nivel de transacciones, 2023 podría ser el comienzo del declive del auge inmobiliario. Un informe elaborado por la Universidad de Barcelona y Forcadell confirma esta previsión. Según el mismo, «el mercado de la vivienda entrará en recesión este año».
Por su parte, Carlos Bernardos, experto en el sector, afirma que «pasaremos de un año prometedor, a otro con perspectivas mucho más inciertas».
Esta preocupante perspectiva se ve afectada por el aumento de precios, lo que erosiona los ahorros de los hogares y obliga a los bancos centrales a endurecer sus condiciones financieras.
Yolanda Fernández Pereira, directora de Estudios de RR Acuña, explica que «estas circunstancias generan una sensación de recelo entre los potenciales compradores de viviendas».
En conclusión, el próximo año 2023 puede marcar el inicio de una recesión en el mercado de la vivienda que, si bien ofrece una oportunidad para adquirir propiedades a precios más bajos, también afecta considerablemente a los ahorros de los ciudadanos.
Cada vez que los tipos de interés se han incrementado, explica Bernardos, el sector inmobiliario ha entrado en una recesión y en algunos casos se ha llegado incluso a la explosión de una burbuja especulativa.
Esto fue lo que sucedió en Japón a finales de los años noventa cuando los tipos subieron del 2% al 6%. Otro ejemplo fue el caso de Estados Unidos entre 2003 y 2006, cuando el interés aumentó del 1% al 5.25%. «En España según nuestras estimaciones no se llegará a un estallido, pero sí se prevé que el próximo año se produzca una recesión».
Caída de ventas a doble dígito
A pesar de estas previsiones, hay expertos que aseguran que la reducción de las compras se verá mitigada por la reactivación de la economía, la mejora de la renta de los hogares, el mayor número de compradores extranjeros y el aumento de la financiación.
Aun así, todo depende de los tipos de interés. Si la subida no es tan pronunciada, la reducción de las ventas será menor. En el mejor de los casos, podría quedarse en una reducción del 5%, según la consultora Estudio de Mercado Inmobiliario.
En cualquier caso, está claro que 2023 será un año de menos movimiento en el mercado inmobiliario. Una reducción de las ventas que, aunque no será dramática, sí tendrá un impacto considerable en el sector.
Dependiendo de la elevación de los tipos, las ventas de pisos bajarán el próximo año. Según los datos de Bernardos, si el tipo de interés del BCE alcanza el 3%, las ventas se reducirían un 15%. Por su parte, el 11% es el porcentaje que pisos.com prevé que caerán.
Sin embargo, hay que tener en cuenta que hay una parte de la demanda que, al anticipar la subida, adelantó la compra. Por tanto, las operaciones contabilizadas este año se habrían producido en un momento posterior.
Por lo tanto, según Fernández Pereira, se prevé que entre 2022 y 2023, el número de ventas de viviendas se reduzca un 17,4%, pasando de 627.000 unidades a 518.000.
Adiós a la demanda joven; hola, inversores
Los intereses (mayores préstamos) y la rigidez financiera (dificultad para adquirir préstamos) afectará la demanda de viviendas, pero no a todos.
El aumento de los tipos de interés aumentará el coste de los préstamos hipotecarios, lo que hará que muchos tengan que destinar más del 35% de sus ingresos al pago de la hipoteca, una cantidad que excede los límites establecidos por los bancos.
¿Quién se verá afectado? Principalmente los jóvenes y aquellos que buscan su primera vivienda.
La demanda de jóvenes se encontrará prácticamente extinguida. No se les otorgarán créditos opina Bernardos, quienes iban a convertirse en una fuerza para impulsar las ventas en 2022. Si ahora desaparecen de esta lucha, se espera un vacío notorio en el mercado.
No obstante, hay algunos consumidores a los que el alza de los intereses no les afecta demasiado. Entre otras cosas, porque cuentan con un capital suficiente.
El impulso del sector, Bernardos agrega, será el inversor patrimonialista, «que desea aprovechar la crisis», y la demanda de mejoras, aquellos que ya poseen una vivienda, pero desean cambiarla.
Hemos experimentado una transformación significativa en 2022: el interés por la compra ha variado y el poder adquisitivo también. Los inversionistas están obteniendo una mayor relevancia, sin tener la necesidad de acudir a una hipoteca.
Esto ha provocado una disminución en el índice de préstamos hipotecarios para la adquisición de viviendas, que se ha reducido al 60%. Esto significa que la demanda no necesita estos créditos, lo cual suele ser una señal de una mayor inversión. Ferran Font, jefe de Estudios de pisos.com, coincide en esta conclusión.
¿Resistirán los precios?
La industria inmobiliaria está atravesando una recesión, las transacciones de casas están disminuyendo, pero los costos no tienen que bajar de la misma manera.
Las opiniones entre los analistas varían en cuanto a lo que pasará con los precios el próximo año. Sin embargo, según todos ellos, a pesar de la disminución de la demanda (y excluyendo sorpresas inesperadas), los precios no van a disminuir tanto.
Los propietarios tendrán que reducir los costos para que sus inmuebles sean vendidos. «Los vendedores tendrán dificultades para encontrar compradores», indica Bernardos, quien espera una disminución de hasta el 5%.
Debido a la disminución de la demanda de bienes raíces, los propietarios deberán reducir el precio para poder concluir una venta. «Vender casas será un proceso mucho más complicado para los vendedores», afirma Bernardos, quien prevé descensos que pueden alcanzar hasta el 5%.
En vista de la recesión económica que se avizora y del endurecimiento de los índices de interés para detener el proceso inflacionista, se prevé un descenso en los precios de la vivienda. No obstante, no se esperan bajadas destacables, según explica Fernández Pereira.
Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa, comenta que «existe una demanda solvente con relación a los ratios de endeudamiento, y el peligro de impagos se ve reducido debido a los tipos de interés fijos de las hipotecas, lo que impide que la situación actual se asemeje a la crisis financiera de 2008».
Además, añade Arias, la escasez de oferta se suma a la demanda existente, lo que sugiere una tendencia hacia la estabilización de los precios.
¿De qué dependerá que suban o caigan los precios?
De la ciudad y el tipo de demanda que la nutra. En Madrid, Barcelona y otras grandes ciudades, por ejemplo, la demanda de habitantes locales se une a la de foráneos e inversores, lo que hace que el equilibrio entre oferta y demanda imposibilite grandes descensos en los precios, tanto en 2022 como en 2023, según lo afirma Font.
Esto significa que, incluso si la demanda disminuye, los precios no se verán afectados de forma significativa, debido a la cantidad de compradores potenciales.
En cambio, en las zonas con menos tracción, los ajustes no se harán esperar. Es el caso de Navarra, Aragón o Galicia, apunta Fernández Pereira, pero también de ciudades más expuestas a la demanda de servicios turísticos, como Baleares y Canarias.
Los mercados que exijan un mayor esfuerzo económico, y los que requieran una mayor financiación para la adquisición de la vivienda, como el de la vivienda protegida o algunos menos desarrollados, serán los más perjudicados, según explica Antonio de la Fuente, director de Finanzas corporativas de Colliers International.
Asimismo, el mercado de la vivienda de segunda mano también se verá afectado.
Segunda mano: la gran víctima
La propiedad de segunda mano es probablemente la que experimentará mayores problemas en estos tiempos de incertidumbre.
Esto se debe, en gran parte, a la existencia de una oferta mayor, parte de la cual se distribuye en mercados con baja demanda. Los propietarios pueden sentir, con mayor intensidad, los efectos de la crisis, lo que les llevaría a reducir los precios.
Por otro lado, la obra nueva es un bien escaso, con una producción muy limitada (90.000 operaciones en 2022, frente a un total de 600.000 transacciones). Esto contribuye a que el sector esté menos influenciado por los efectos adversos de la coyuntura económica.
La obra nueva, a precios de ‘boom’
Como si la luz de una estrella extinguida continuase brillando, la obra nueva seguirá emitido un brillo que habrá desaparecido para el resto del sector en 2023.
Aunque los inmuebles de ocasión puedan bajar hasta un 6,5%, el coste de los recién construidos seguirá aumentando, hasta un 8%, amparado por dos motivos: la escasez de oferta y que, a esta altura de 2022, ya está todo el asunto tratado: muchas de las transacciones de venta anticipadas para el año próximo ya se han cerrado en preventa, con precios, por tanto, al nivel de la burbuja.
En Vía Célere hemos alcanzado un alto porcentaje de ventas de las viviendas que entregaremos a lo largo de los próximos años. Estamos hablando de un porcentaje de 95% de las viviendas del 2022, un 88% de las de 2023 y un 45% de las de 2024.
Según José Ignacio Morales Plaza, consejero delegado de Vía Célere, la demanda de vivienda de obra nueva se mantiene vigorosa y en plena fortaleza. Esto demuestra la gran calidad de nuestras edificaciones y la satisfacción de nuestros clientes.
Daniel Cuervo, Secretario General de APCEspaña, declaró que absolutamente no perciben ningún problema en relación a las casas ya finalizadas y las que estarán terminadas en un futuro inmediato. Estas últimas ya están, en un porcentaje superior al noventa, vendidas para el año 2023 y un treinta por ciento para 2024.
No obstante, Susana Rodríguez, Directora de Residencial en Savills España, prevé una desaceleración en la solicitud de nuevas licencias y visados que, en su opinión, será una cuestión coyuntural ocasionada por el endurecimiento de las condiciones financieras.
La recuperación llegará al mejorar la economía y al bajar los intereses
Ciertos promotores, ante las actuales condiciones de financiación y tras el relevante incremento de los costes de construcción, prefieren aplazar el inicio de los proyectos residenciales.
Como resultado de la situación actual, la actividad promotora se ve reducida y la cantidad de obras nuevas a disposición del mercado baja considerablemente, una situación que ya era de por sí precaria. Más allá de 2023, la incógnita es si el sector volverá a la normalidad.
En opinión de los expertos, la recuperación se producirá una vez mejore la economía y los intereses bajen, pero no se tratará de un proceso rápido. Se esperan varios meses de mejora, pero de forma moderada.
